textarchive.ru

Главная > Закон


Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ, 2005 г.

Предисловие

Настоящее издание является подробным постатейным комментарием к Федеральному закону от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон был принят Государственной Думой 24 июня 1997 г. и одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее - Федеральный закон об ипотеке) является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.

Принятие закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке".

Федеральный закон об ипотеке содержит правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Федерального закона об ипотеке), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закон допускает выпуск на основе закладных эмиссионных ценных бумаг (облигаций). К новеллам относятся также возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества (см. п. 2 ст. 5 Федерального закона об ипотеке), а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (см. ст. 76 Федерального закона об ипотеке).

Федеральный закон об ипотеке был введен в действие со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 79 Федерального закона об ипотеке). Его текст был опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.

Со дня введения в действие Федерального закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат закону об ипотеке. Впредь до приведения в соответствие с законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов РФ (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) эти федеральные законы и иные правовые акты РФ применяются в части, не противоречащей закону об ипотеке (см. п. 2 ст. 79 Федерального закона об ипотеке). Федеральный закон об ипотеке применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 3 ст. 79 Федерального закона об ипотеке).

В настоящее время Федеральный закон об ипотеке действует с учетом изменений и дополнений, внесенных Федеральными законами:

- от 9 ноября 2001 года N 143-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (изменения вступили в силу со дня официального опубликования - 13 ноября 2001 г.; "Российская газета", N 222.);

- от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (изменения вступили в силу со дня официального опубликования - 14 февраля 2002 г.; "Российская газета", N 29);

- от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" (изменения вступили в силу с 28 марта 2003 г. - по истечении трех месяцев со дня официального опубликования; "Российская газета", 27 декабря 2002 г., N 243);

- от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (изменения вступили в силу с 10 февраля 2004 г. - со дня официального опубликования; "Российская газета", N 24);

- от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию государственного управления" (изменения вступили в силу с 1 июля 2004 г. - со дня официального опубликования; "Российская газета", N 138. Изменения, внесенные в Федеральный закон от 29.06.2004 N 58-ФЗ Федеральными законами от 22.08.2004 N 122-ФЗ и от 02.11.2004 N 127-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2005 года.);

- от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (изменения вступили в силу с 1 января 2005 г.; опубликован в "Российской газете", 05.11.2004, N 246. Изменения, внесенные в Федеральный закон от 02.11.2004 N 127-ФЗ Федеральным законом от 29.12.2004 N 204-ФЗ, вступившие в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования Федерального закона от 29.12.2004 N 204-ФЗ, распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2005 года.);

- от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (изменения вступили в силу со дня официального опубликования - 31 декабря 2004 г.; "Российская газета", N 292);

- от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (изменения вступают в силу с 1 апреля 2005 г. - по истечении трех месяцев со дня официального опубликования; опубликован в "Российской газете", 31 декабря 2004 г., N 292).

В комментарии приведен официальный текст Федерального закона N 102-ФЗ в редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2005 г., т.е. с учетом всех изменений и дополнений, внесенных в текст комментируемого закона вышеперечисленными Федеральными законами. До 1 апреля 2005 г. комментируемый закон действует в редакции Федерального закона от 31.12.2004 N 216-ФЗ.

В тексте комментария дано разъяснение значений более 650 терминов и словосочетаний, необходимых для правильного понимания норм, регламентирующих ипотечные отношения в Российской Федерации.

При подготовке настоящего комментария были поставлены следующие задачи:

- разъяснить содержание как комментируемого Федерального закона в целом, так и норм отдельных статей;

- показать взаимосвязь норм комментируемого закона с положениями действующих актов законодательства Российской Федерации, регламентирующих оформление и регистрацию сделок с недвижимым имуществом, обращение взыскания на предмет ипотеки, эмиссию ипотечных ценных бумаг;

- определить основные различия между нормами Федерального закона N 102-ФЗ и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами других специальными законодательных актов;

- проанализировать изменения, внесенные в отдельные статьи комментируемого закона после его вступления в силу;

- выявить противоречия между нормами действующих актов залогового права Российской Федерации и иных актов специального законодательства;

- выработать рекомендации по практическому применению отдельных норм комментируемого закона.

Автор стремился сделать настоящий комментарий максимально удобным для практического применения и предельно кратким. Для облегчения поиска определений значения отдельных понятий, а также для избежания текстовых повторов в конце комментария приводится алфавитно-предметный указатель терминов, понятий и устойчивых словосочетаний, значения которых установлены в актах законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актах.

В тексте комментария использована следующая система выделений:

- на все слова и словосочетания, выделенные курсивом, даются определения (найти определения этих слов можно по алфавитно-предметному указателю);

- определения в тексте комментария выделены жирным шрифтом;

- слова и словосочетания, несущие особую смысловую нагрузку, выделены жирным курсивом.

При подготовке комментария использованы акты законодательства и нормативные правовые акты по состоянию на 1 февраля 2005 года. Все ссылки на акты законодательства и нормативные правовые акты приводятся на последнюю действующую редакцию документов, за исключением особо оговариваемых случаев, когда комментируются внесенные изменения и дополнения.

Комментарий предназначен для:

- физических лиц, выступающих в качестве заемщиков и залогодателей по ипотечным кредитам (займам);

- руководителей и сотрудников российских и иностранных организаций (банков, специализированных кредитных организаций и иных юридических лиц), привлекающих и (или) предоставляющих займы (кредиты), обеспеченные залогом недвижимого имущества;

- организаций - профессиональных участников рынка ценных бумаг, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг (ипотечных агентов и организаций, имеющих лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами);

- сотрудников организаций, участвующих в процессах предоставления ипотечных кредитов или займов (независимых оценщиков, страховщиков, аудиторов, риэлторов);

- нотариусов;

- организаций, предоставляющих услуги в сфере обращения ипотечных ценных бумаг (держателей реестров, биржевых брокеров, консультантов);

- лиц, инвестирующих денежные средства в закладные, облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия,

- служащих государственных органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная регистрационная служба), контроль за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг (Федеральная служба по финансовым рынкам), налогообложение при операциях с недвижимостью и ценными бумагами (Федеральная налоговая служба).

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)

Федеральный закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости). В главе определяются значения базовых понятий, необходимых для создания ипотечных правоотношений, устанавливаются основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования, определяются обязательства, обеспечиваемые ипотекой и имущество которое может быть предметом ипотеки, круг требований, который может обеспечиваться ипотекой. Нормами главы устанавливается порядок и пределы обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. Кроме того, глава содержит статью о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Вводятся особые нормы по ипотеке имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких собственников. В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона РФ "О залоге", сохранившие свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат закону об ипотеке.

В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека, служащая обеспечением по какому-либо обязательству. Нормами главы определяется содержание договора об ипотеке и возникновение права залога по договору об ипотеке, устанавливается обязательность государственной регистрации договора об ипотеке, фиксируется порядок предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки.

Глава III "Закладная" вводит в оборот и определяет именную ценную бумагу - закладную, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Определяются содержание закладной и приложения к закладной.

Устанавливаются нормы, регламентирующие:

- регистрацию владельцев закладной;

- осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства;

- восстановление прав по утраченной закладной.

Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" устанавливает порядок правового регулирования ипотечных отношений. Глава содержит основные положения о государственной регистрации ипотеки, порядке государственной регистрации ипотеки. Нормами главы определяются порядок и основания для отказа в государственной регистрации ипотеки и отложения государственной регистрации ипотеки, требования к регистрационной записи об ипотеке и удостоверению государственной регистрации ипотеки, устанавливаются правила в отношении исправлений, изменений и дополнений регистрационной записи об ипотеке, а также в отношении погашения регистрационной записи об ипотеке.

Кроме того, в указанной главе определяются:

- лица, несущие бремя расходов по государственной регистрации ипотеки;

- публичный характер регистрации ипотеки;

- порядок обжалования действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки;

- ответственность органа, регистрирующего ипотеку.

Глава V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке" содержит нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, ответственность участников договора об ипотеке по содержанию и ремонту, обеспечению страховой защиты, переданного в залог недвижимого имущества, защиту заложенного имущества от притязаний третьих лиц. В указанной главе устанавливается право залогодержателя проверять заложенной имущество, иные права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении залогодателем заложенного имущества, а также - последствия утраты или повреждения заложенного имущества.

Глава VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" устанавливает нормы и правила о перемене лиц в обязательстве, и о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц, определяет порядок отчуждения заложенного имущества. Фиксируется норма о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Устанавливается порядок обременения заложенного имущества правами других лиц, определяются последствия:

- нарушения правил об отчуждении заложенного имущества;

- принудительного изъятия государством заложенного имущества;

- виндикации заложенного имущества;

Глава VII "Последующая ипотека" раскрывает значение понятий "предшествующая ипотека" и "последующая ипотека", устанавливает ограничения по последующей ипотеке (условия, при которых она допускается) и порядок:

- предупреждения залогодержателя о предшествующей и последующей ипотеках;

- изменение предшествующего договора об ипотеке;

- государственной регистрации последующей ипотеки;

- удовлетворения требования по предшествующей и последующей ипотекам.

Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной" регулирует отношения, возникающие вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и обороту закладной. Определяются значения таких понятий как "уступка прав по договору об ипотеке", "передача прав по закладной", а также "залог закладной".

Глава IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке" определяет порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Устанавливаются в частности:

- основания обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке;

- судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;

- подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество;

- меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц;

- вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество;

- порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание" устанавливает порядок и способы реализации заложенной недвижимости, при обращении взыскания для удовлетворения требований залогодержателя-кредитора по основному обязательству из стоимости предмета ипотеки, порядок проведения публичных торгов, условия и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Специальные нормы определяют прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение суммы вырученной от реализации заложенного имущества.

В Главах XI-XIII содержатся специальные нормы правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются:

- земельные участки (глава XI);

- предприятия как имущественного комплекса, зданий и сооружений (глава XII);

- жилые дома и квартиры (глава XIII).

В главе XI определены "земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки" и "земельные участки не подлежащие ипотеке". Установлены особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам, а также порядок и последствия возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке.

Кроме того, установлены особенности:

- оценки земельного участка при передаче его в ипотеку;

- обращения взыскания на заложенные земельные участки;

- реализации земельных участков, переданных в залог.

В главе XII устанавливаются особенности ипотеки предприятия, как имущественного комплекса, а также ипотеки зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Определяются обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия и обращение взыскания на заложенное предприятие.

В главе XIII устанавливаются особенности ипотеки жилых домов и квартир, применения правил об ипотеке жилых домов и квартир, обращения взыскания на заложенный дом или квартиру.

При этом специальные нормы устанавливаются в отношении ипотеки:

- квартир в многоквартирном доме;

- строящихся жилых домов;

- жилых домов и квартир, приобретенных или построенных за счет кредита банка или целевого займа.

Глава XIV "Заключительные положения" содержит нормы, определяющие порядок введения Федерального закона об ипотеке в действие и приведения нормативных правовых актов РФ в соответствии с ним.

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

В комментируемой статье устанавливаются:

- значения понятий "договор об ипотеке" (п. 1), "ипотека в силу закона" (п. 2);

- основания возникновения ипотеки (п. 1);

- приоритет специальных правил комментируемого закона по отношению к общим правилам о залоге недвижимости, содержащимся в Гражданском кодексе РФ" (п. 3);

- ограничения на установление ипотеки в отношении отдельных видов недвижимого имущества (п. 4).

Как следует из названия комментируемого закона, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Понятие и основания возникновения залога установлены в ст. 334 ГК РФ.

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (см. п. 1 ст. 334 ГК РФ).

По договору об ипотеке (т.е. договору о залоге недвижимого имущества) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем как по договору о залоге (см. ст. 335 ГК РФ) так и по договору об ипотеке может быть:

- должник по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой),

- лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека является особым видом залога: имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания него в соответствии с договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 338 ГК РФ залог может быть без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю. По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге. В частности, предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.

Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (применяется в части, не противоречащей комментируемому Федеральному закону в отношении залога недвижимого имущества и в части, не противоречащей ст. 334-358 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.) установлено значение понятия "заклад". Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе (см. ст. 49 Закона РФ "О залоге").

2. Ипотека в соответствии с Федеральным законом об ипотеке может быть установлена:

- по договору;

- в силу закона.

Различать указанные виды ипотеки важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов как Федеральный закон "Об ипотеке" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества.

Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств.

К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.



Скачать документ

Похожие документы:

  1. (9 семестр 2012/2013 гг ) казань издательство «таглимат» иэуип

    Методические указания
    ... кооперативах". – М.: Система ГАРАНТ, 2005. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральномузаконуот16июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке ... Европейского Суда по правам человека от 4 ноября 1998г. Ниццкий договор, изменяющий договор ...
  2. Казань издательство «таглимат» иэуип 2012

    Методические указания
    ... кооперативах". – М.: Система ГАРАНТ, 2005. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральномузаконуот16июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке ... Европейского Суда по правам человека от 4 ноября 1998г. Ниццкий договор, изменяющий договор ...
  3. Программа дисциплины «Налоговое право России»

    Программа дисциплины
    ... . Федеральныйзаконот16июля 1999 г. № 165-ФЗ «Об основах обязательного социального страхования». Федеральныйзаконот 24 июля 1998 ...
  4. Правительстве российской федерации»

    Программа
    ... Федеральныйзакон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г.; ФедеральныйЗаконот 29.07.1998г ... Федеральныйзакон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ Федеральныйзакон ... РФ. Постатейный научно- ...
  5. Методические материалы (1)

    Документ
    ... с. Постатейный справочник с комментариями к Федеральномузаконуот 6. ... 1998г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 7. - Ст. 785. О политических партиях: Федеральныйзаконот 11 июля ... Федеральныйзаконот16 ... 1. Толкушкин А.В. ...

Другие похожие документы..